¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en México?
Sí. El artículo 27 de la Constitución Mexicana permite a extranjeros adquirir propiedades en todo el país. En la zona restringida (50 km de costas, 100 km de fronteras — incluye toda la Riviera Maya) se requiere un fideicomiso bancario. Fuera de esa zona, compras directamente a tu nombre.
¿Qué es el fideicomiso bancario?
Es un contrato de fideicomiso con un banco mexicano autorizado. El banco actúa como fiduciario (custodio legal del título) y tú eres el fideicomisario (beneficiario con todos los derechos). Puedes habitar, rentar, renovar, hipotecar, heredar y vender la propiedad libremente — el banco solo custodia el título.
Costos del fideicomiso 2026
- Apertura: USD $1,500 – $2,500 (único pago).
- Anualidad: USD $500 – $800/año.
- Vigencia: 50 años, renovable indefinidamente.
- Bancos comunes: Scotiabank, HSBC, Monex, Banorte.
Proceso de compra paso a paso
1. Búsqueda y oferta
Identifica la propiedad con ayuda de un asesor inmobiliario. Se firma una carta de intención o se hace una oferta verbal. Si el vendedor acepta, se procede a un contrato de promesa de compraventa.
2. Contrato de promesa de compraventa
Documento legal que establece precio, forma de pago, plazos y penalizaciones. Normalmente incluye un depósito del 5–10% del precio en garantía (escrow o directamente al vendedor según el caso).
3. Due diligence (revisión legal)
Tu abogado o notario verifica: título de propiedad limpio, libertad de gravámenes, pagos de predial al corriente, no adeudos de agua/luz, certificado de zonificación, y que el vendedor tenga capacidad legal para vender. Este paso es crítico — nunca lo omitas.
4. Trámite del fideicomiso
Se solicita permiso a la SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores) y se abre el fideicomiso con el banco elegido. Tiempo: 4–8 semanas. El banco cobra la cuota de apertura.
5. Escrituración ante notario
El notario público formaliza la compraventa, calcula impuestos, inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad y entrega las escrituras. Tiempo de inscripción: 2–6 semanas después de la firma.
Costos de cierre en la Riviera Maya (2026)
Los costos de cierre los paga el comprador y representan entre el 4% y 8% del precio de venta:
- ISAI (Impuesto de Adquisición): 2–3% del valor catastral o precio de venta (el mayor).
- Honorarios notariales: 0.5–1.5% del precio.
- Fideicomiso (apertura): USD $1,500–$2,500.
- Certificados y trámites: USD $500–$1,000 (avalúo, certificado de libertad de gravámenes, permiso SRE).
Ejemplo: para una propiedad de USD $300,000 en Playa del Carmen, los costos de cierre oscilan entre USD $15,000 y $22,000.
Errores comunes que debes evitar
- Comprar sin abogado independiente — nunca uses solo al abogado del desarrollador.
- No verificar que el título esté libre de gravámenes — hay propiedades con embargos o litigios ocultos.
- Firmar contratos de promesa sin cláusula de penalización al vendedor — protege tu depósito.
- Pagar en efectivo sin recibo ni CFDI — necesitas comprobantes para deducción y para demostrar procedencia de fondos ante la UIF.
- Asumir que el notario revisa todo — el notario certifica la operación pero no hace due diligence completa. Eso es trabajo de tu abogado.
Preguntas frecuentes
¿Necesito estar en México para comprar?
No. Puedes otorgar un poder notarial a un representante legal que firme en tu nombre. Muchos compradores internacionales hacen todo el proceso remotamente.
¿Puedo obtener hipoteca en México siendo extranjero?
Es difícil. Los bancos mexicanos raramente otorgan hipotecas a no residentes. Opciones: financiamiento directo del desarrollador (en preventas), hipoteca cross-border (pocas instituciones como Intercam), o financiamiento con banco de tu país de origen usando la propiedad como garantía colateral.
¿Listo para comprar en la Riviera Maya?
En A•HOME Riviera Maya te acompañamos en cada paso del proceso legal: desde la búsqueda hasta la escrituración. Trabajamos con abogados y notarios de confianza para que tu compra sea segura, transparente y sin sorpresas. Escríbenos para una asesoría sin costo.