Resumen: impuestos 2026 para renta vacacional en Quintana Roo
Si rentas tu propiedad en Airbnb, VRBO o Booking.com en Quintana Roo (Riviera Maya, Cancún, Tulum, Playa del Carmen), 2026 trajo un cambio clave: el Impuesto Sobre Hospedaje (ISH) subió de 4.84% a 6%. A continuación te explicamos cada impuesto, cómo se aplica y el impacto real en tus ingresos netos.
1. ISH — Impuesto Sobre Hospedaje (estatal)
Es el impuesto estatal que grava el servicio de hospedaje de corta estancia en Quintana Roo. A partir de 2026 aplica una tasa del 6% sobre el monto de la renta por noche (antes era 4.84%).
- Tasa 2026: 6% sobre la tarifa por noche.
- A quién aplica: todo inmueble en Quintana Roo rentado por menos de 30 días, incluidas rentas por plataformas digitales.
- Airbnb, VRBO y Booking.com retienen el ISH automáticamente y lo enteran al estado.
- Si rentas directo (sin plataforma), debes declararlo mensualmente en el portal de la SEFIPLAN QROO.
2. IVA — Impuesto al Valor Agregado (federal)
El IVA federal grava el servicio de hospedaje al 16%. Desde la reforma 2021, las plataformas digitales (Airbnb, VRBO, Booking) están obligadas a retenerlo y enterarlo al SAT.
- Tasa: 16% sobre la tarifa por noche.
- La plataforma hace la retención directamente — no tienes que declararlo si rentas exclusivamente por plataforma.
- Si rentas por canal directo (tu propia web, WhatsApp, etc.), sí debes declarar y enterar el IVA mensualmente.
3. ISR — Impuesto Sobre la Renta (federal)
El ISR grava tus ingresos por renta. La retención automática de la plataforma depende de si estás dado de alta en el SAT con RFC o no.
Con RFC registrado
- Retención: 4% sobre el ingreso bruto (pago provisional).
- Puedes deducir gastos operativos: mantenimiento, servicios, comisiones, limpieza, muebles, predial, administración, asesoría.
- Declaración anual ajusta la diferencia — puedes pagar menos o recibir devolución.
Sin RFC registrado
- Retención: 20% sobre el ingreso bruto.
- Sin derecho a deducciones.
- Retención definitiva — no aplica declaración anual.
4. DNR — Derecho de No Residente
Desde abril 2021, Quintana Roo cobra un impuesto de $34 MXN por huésped extranjero por noche. Se conoce como VisiTax.
- Aplica a turistas extranjeros mayores de 15 años.
- Generalmente lo paga el huésped directamente en el portal VisiTax; algunos anfitriones lo incluyen en el precio.
Ejemplo práctico: renta de $3,000 USD/mes en Playa del Carmen
Supuestos: ingreso bruto mensual de $3,000 USD vía Airbnb. Gastos operativos estimados en 20% ($600 USD).
Escenario A: Con RFC
- Ingreso bruto: $3,000 USD
- — ISH (6%) retenido por Airbnb: $180 USD
- — Retención ISR (4%): $120 USD
- — Gastos deducibles: $600 USD
- = Neto aproximado: $2,100 USD/mes
Escenario B: Sin RFC
- Ingreso bruto: $3,000 USD
- — ISH (6%): $180 USD
- — Retención ISR (20%): $600 USD
- — Sin deducciones — pagas operación de tu bolsillo: $600 USD
- = Neto aproximado: $1,620 USD/mes
Diferencia anual: ~$5,760 USD a favor de quien tiene RFC. Registrarte en el SAT es la decisión con mayor ROI que puede tomar un inversionista de renta vacacional.
Checklist de cumplimiento 2026
- Registrarte en el SAT y obtener tu RFC + Constancia de Situación Fiscal.
- Dar de alta en el régimen de Arrendamiento o RESICO según tu caso.
- Subir tu CSF al perfil de Airbnb/VRBO para que retengan al 4% y no al 20%.
- Guardar CFDI y comprobantes mensuales de gastos deducibles.
- Declarar mensualmente (ISR) y presentar declaración anual.
- Registrar la propiedad ante el municipio (licencia de hospedaje o uso turístico) — requerido en Tulum y Playa del Carmen.
Preguntas frecuentes
¿Puedo operar solo con Airbnb y sin RFC?
Técnicamente sí, pero Airbnb te retendrá 20% de ISR en lugar de 4%. En una renta de $3,000 USD/mes eso son ~$480 USD adicionales que pagas al SAT cada mes sin poder deducir nada. No tiene sentido económico.
¿Qué pasa si no declaro?
El SAT recibe tus ingresos directamente de Airbnb/VRBO/Booking via CFDI. Si no estás al corriente o no declaras, recibirás requerimientos y multas. Adicionalmente, el municipio puede clausurar tu propiedad si no cuentas con licencia de hospedaje vigente.
¿Soy extranjero sin residencia fiscal en México, aplica igual?
Sí. Quien posee inmueble en México que genera ingresos en México tributa en México, sin importar su residencia. Puedes registrar un RFC como residente en el extranjero con ingresos en México y acceder a la retención preferente del 4%.
Conclusión
El cambio a ISH 6% en 2026 le resta aproximadamente 1.2 puntos de ROI a la renta vacacional promedio en Quintana Roo. Sigue siendo uno de los mercados más rentables del Caribe, pero exige disciplina fiscal: registrarte en el SAT, mantener tu CSF actualizada y operar con contabilidad al día es la diferencia entre un ROI neto de 8% y uno de 4%.
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